房地产、地方政府投资和高铁投资三个发动机同时熄火，经济硬着陆风险迅速放大，政府没有足够意志力容忍经济来一次硬着陆
　　【财新网】（专栏作家 刘胜军）最新一轮的房价调控又已逼近摊牌时刻。房价调控会再次成为“空调”吗？

　　我国房价调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策之密集、效果之不尽如人意，令人侧目。

　　经济学常识告诉我们，房价取决于供给和需求。政府最初的调控聚焦于购房需求，采取了提高首付款比例、房贷利率上浮，继而又试点推出房产税，甚至祭出了备受争议的限购令。然而这些政策成效甚微，导致这一局面的原因是复杂的。

　　首先，中国宽松的货币供给，导致了长期的实际负利率，催生了居民理财需求。

　　其次，本应成为成为理财主渠道的股市，却因为上市公司质量不尽如人意和浓厚的投机气氛，让大量投资者望而却步。而买房则进入了越买越涨、越涨越买的上升循环。

　　第三，中国城市化进程几乎势不可挡，甚至在未来很长一段时期都将继续成为房价推动力。

　　第四，结婚买房的强势习俗，以及男方女方不惜整合全家资源买房的决心，构成了巨大的刚性需求。

　　第五，中国有庞大的灰色收入，对这些灰色收入而言，买房成了既省心又安全的理想去处。更重要的是，灰色收入对金融调控高度不敏感，只对反腐敏感。现在哪个贪官不是“房多多”？根据经济学家王小鲁的研究，2008年灰色收入即高达5.4万亿元。

　　因此，虽然从需求角度出台了密集的打压政策，购房需求依然足够强大。

　　真正触动房价的，是房产供给方的变化。在2008－2010年经济刺激过后货币投放出现失控，导致2011年通货膨胀明显成为头号威胁，中央被迫采取金融紧缩政策。

　　遗憾的是，央行采取了“加息为辅、提高准备金率为主”的政策，两年内12次提高准备金率，结果银行存款准备金率飙升至20%以上的历史高位。

　　这一政策，直接导致银行体系流动性陷入困境。作为条件反射，银行开始削减对中小企业和房地产行业的贷款投放，于是房地产开发商和大批中小企业陷入资金困境。

　　把房地产开发商逼入绝境的是房地产成交量的急剧萎缩。由于浓厚的观望情绪，房地产成交量严重下滑，这使得房地产商大量资金沉淀在待售楼盘上。对资金密集的房地产行业而言，一方面没有贷款，一方面房子销售停滞，最终部分房地产商被迫降价卖楼，房价终于开始松动。

　　但是，切莫以为房价调控即将大功告成。相反，现在的房价调控不仅不可持续，一旦放松之后房价反弹在所难免。

　　第一，房地产调控的僵局，最先冲击到的是地方政府。2011年下半年以来，地方政府土地出让金收入明显下降，不少地块甚至出现流拍。芜湖市对购买新建自住房屋的市民给予购房补贴和税收减免的政策虽然被中央喊停，却是地方政府已不堪承受关键收入来源冻结重压的明确信号。由于土地出让金对一些地方政府财政收入贡献达到一半左右，土地市场冻结的冲击可想而知。地方政府在收入锐减的同时，却要面对地方融资平台的债务到期压力。超过10万亿元的地方平台项目融资，有不少都有赖于卖地收入偿还。要么银行同意延长还款期限，要么地方政府就会出现债务危机，要么放松房价调控。因此，中央现在面临如下的复杂局面：地方平台融资还款倒逼地方财政收入，地方财政收入倒逼土地出让金，土地出让金倒逼房价调控政策。

　　第二，从房地产商角度看，房价调控僵局导致两个后果：一是大量项目停工或取消，一是部分房地产商倒闭，甚至连绿城这样的大型地产公司也面临生死时速。问题在于，房地产商是房产的生产者、供给方，他们目前的困境意味着未来几年新上市房源供给的下降，这将为房价报复性反弹埋下伏笔。

　　第三，购房需求并未消失，他们只是在观望。一旦市场出现转折信号，需求又会重新爆发。面对新楼盘的减少，重新爆发的需求势必导致房价快速反弹。

　　由于房地产、地方政府投资和高铁投资构成了中国经济增长的三个强大驱动力，现在这三个发动机同时熄火，经济硬着陆的风险迅速放大。欧洲债务危机的持续动荡以及2012年中国最高领导层的权力交接，都决定了政府没有足够的意志力容忍经济来一次硬着陆。

　　逆转的信号已经出现。央行连续两次降低存款准备金率，为市场注入流动性，这使得那些快被“冻僵”的房地产商重新复苏。在最近的一次降低准备金率后，泛海建设、银基发展、深物业A和中粮地产等不少地产股出现涨停。市场已经嗅到了转折点的到来。

　　虽然中央依然坚称房价调控不动摇，但我们应该相信的是经济规律而非中央的表态。在确保经济不会硬着陆与房价调控之间做选择的话，中央会毫不犹豫选择前者。

　　接下来的局面不难预测：银行存款准备金率将继续下行，房地产商重获“源头活水”；地方政府采取更加隐蔽的做法悄悄放松对房地产的限制；中央虽然口头上继续坚持调控，但实际上将对房地产业无法继续那么严厉；随着信号扭转，大量买房者停止观望，房价重拾升势不可避免。

　　房价调控将再次沦为“空调”。一项政策的效果，并不取决于它的初衷，而是取决于它是否遵循了经济规律。

　　当然，房价调控并非无解。中国所谓的房价泡沫，其实源于收入分配的严重失衡。化解房价危局，必须从调节收入分配结构入手：控制地方政府开支，减少对土地出让金的依赖；推广房产税，加大持有多套房的成本；严厉打击腐败，将没收的房产进行拍卖；破除垄断、降低税负，增加普通公众实际购买能力；开征遗产税，调节收入分配差距……

　　但是对不起，没有速效药。

2012年02月29日 发表于 财新网