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中国房价泡沫并非典型的金融泡沫,它不过是社会收入分配严重失衡的集中体现而已;理解了这一结果,就不难明白房价调控为何如此艰难
  提出这样的疑问,难免会遭到无数口水。但自2005年以来的中国房价调控之难,正表明我们一直没有理解房价问题的本质,难以对症下药。

  眼下,房价已成为中国最令人纠结的社会问题:年轻人举全家资源为结婚买房,本应成为社会中产阶级的白领阶层沦为房奴。在硬币的另一面,地方政府每年获得数万亿的土地出让金,有关系的开发商轻松获得巨额利润,被查处的贪官手握数十套房产的亦不足为奇。

  公众的不满情绪由此而来。面对房价问题的政治化,中央也不得不多次重申坚定调控房地产市场。但中央的调控政策难免投鼠忌器:房地产不仅绑架了GDP,更绑架了地方财政收入,进而影响到地方融资平台的还款前景,乃至银行业资产质量安全。事实上,自2005年以来,中央的房价政策一直在走钢丝。

  2011年以来,房价调控政策愈加升级:房产税、限购令先后出台,一些地方还出现了限价令。不过真正产生一定效果的还是银行信贷紧缩。2010年-2011年,央行12次调高存款准备金率,这一旨在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产,因为房地产属于典型的资金密集型行业,陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。

  但是这样的调控效果不仅不可持续,而且从长期来看效果适得其反。首先,过度提升准备金率导致“硬着陆”风险加大。目前房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险,硬性的信贷紧缩,有可能导致经济硬着陆。其次,房价过高,是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进,这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动,大量观望需求涌入,而供给方又出现能力萎缩,结果将是房价新一轮的反弹。事实上,12月初35个月来首次降低准备金率,已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。

  那么,中国房价究竟有没有解?

  要回答这个问题,必须弄清楚中国房价泡沫的本质。

  一方面,中国的确存在房价过高问题。目前中国城市房价收入比高达8至10倍,北京和上海等城市甚至接近30倍。相比之下,即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年,全美国房价收入比最高值不过5.1倍,而泡沫最严重的拉斯维加斯也不过为5.6倍。日本80年代房价泡沫时期的房价收入比也不过15倍左右。因此,相对于普通公众而言,中国房价严重泡沫化了。

  另一方面,与美国2007年房价泡沫不同,中国一直对个人房贷有严格限制。美国房价泡沫的起因是银行不断降低个人房贷的门槛,最后干脆取消了首付款要求,甚至连月供都可以推迟交纳,结果滋生了大量“次级贷款”。但是,中国的房价泡沫并非买房者过度运用金融杠杆进行投机的结果。

  可以说,中国的高房价既是泡沫又非泡沫。说它泡沫,是因为严重偏离了普通公众的购买能力;说它并非泡沫,是因为全社会作为一个整体,有合理的支付能力来承受目前的房价。

  出现上述悖论的原因并不复杂:中国房价泡沫,并非典型的金融泡沫,它不过是社会收入分配严重失衡的集中体现而已。

  目前,中国的基尼系数已达0.5左右,与贫富分化严重悬殊的资本主义国家美国相当。更重要的是,中国存在大量的灰色收入,而灰色收入又偏好于投资相对于股市更为省心的房地产。根据王小鲁的研究,中国2008年灰色收入即高达5.4万亿元。灰色收入与房地产的关联,从大量落马贪官案上得到一再证实:“土地奶奶”罗亚平(辽宁抚顺国土资源局顺城分局局长)拥有27套房子;山西蒲县煤炭局长郝鹏俊有36处,其中35处在北京,基本都位于二环;上海外高桥保税区管理委员会处长陶建国29套房产;浦东新区副区长康慧军14套房产;青岛远洋运输有限公司副总宋军在北京、天津大肆买房,仅北京就27套。被枪毙的杭州副市长许迈永树立了“钱多、房子多、女人多”的贪官标准像。

  因此,中国房价问题的根源,不在于房子太少,而在于分配严重不公:太少的人手中集中了太多的房产。这集中表现为高空置率。按照国际一般标准,房屋空置率在5%-10%之间为合理区域。虽然中国政府未能公布空置率数据,但谢国忠估计为25%-30%。《第一财经日报》曾报道有四类房产空置率高达40%左右,其中包括郊区的高档住房、投资性住房、商住两用楼盘和无产权房。央视发布的调查显示,中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。虽然有关部门事后否认这一数据的准确性,但空置率高当是不争的事实。

  理解了中国高房价是收入分配严重失衡的结果,就不难明白房价调控为何如此艰难。解决中国高房价问题,必须从调节收入分配结构入手:第一,要限制政府部门的权力,从根子上遏制腐败。在存在大量空置房的情况下,政府以大跃进的方式推进“保障房”,将导致严重的社会资源浪费。正确的做法是严厉打击腐败,将没收的贪官房产进行公开拍卖,然后以拍卖收入去投资保障房;第二,要通过减税、打破央企垄断等方式还利于民;第三,要开征遗产税,缩小收入差距。

  显然,解决中国中产阶级的“房事”,路漫漫其修远兮。

2012年01月04日 发表于 财新网


 

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刘胜军

刘胜军

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中欧陆家嘴国际金融研究院副院长兼中欧国际工商学院案例研究中心副主任 华东师范大学经济学博士。2002年起,任中欧国际工商学院案例研究中心研究员、助理主任、副主任。著有《管理的力量:中国挑战的制度求解》等。 研究领域:宏观经济、金融市场、企业管理。

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